Predaj bytu: Aké kroky vás čakajú?
Vlastníte byt, ktorý plánujete predať? Možno si poviete, že je to predsa jednoduché. Urobíte niekoľko fotiek, stanovíte si cenu, zverejníte fotky na internete a čakáte. Ak sa niekto nájde, stiahnete vzor zmluvy z internetu a nič vás už nemôže prekvapiť. Takto to ale žiaľ nefunguje. Predaj bytu musí obsahovať určité náležitosti.
Počas predaja bytu číha na kupujúceho i predávajúceho množstvo nástrah. Na čo si dať pri predaji pozor a aké máte možnosti ako predávajúci i kupujúci? Čo má obsahovať kúpno-predajná zmluva pri predaji bytu a ako celý proces doviesť do konca, aby boli spokojné obe strany?
Postup pri predaji bytu
Predávať môže iba vlastník nehnuteľnosti. Je to malá a základná rada pre kupujúcich. Môže sa vám to zdať ako samozrejmosť, ale nie je to novinka. Na realitnom trhu sa často stretávame s podvodníkmi, ktorí sa snažia predať nehnuteľnosť, ktorá nie je v ich vlastníctve. Vlastníka si viete overiť na príslušnom katastri nehnuteľností, prípadne na webovej stránke Portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností (Portál ESKN). Nájdete tam aj veľa iných dôležitých informácií o danej nehnuteľnosti. Ak je vlastníkov viac, k predaju bude potrebný súhlas všetkých vlastníkov, samozrejme písomne.
Odporúčame:
Nenašli ste odpoveď na svoju otázku? Opýtajte sa v našom Fóre a vytvorte diskusiu na tému Kúpa a prevod.
Predaj bytu svojpomocne, či s realitkou?
Predaj bytu môžete realizovať dvoma spôsobmi:
- svojpomocne, čiže na vlastnú päsť
- s pomocou realitnej kancelárie, ktorá zastreší všetky potrebné úkony.
Ak sa rozhodnete predávať byt sami, bolo by vhodné vyznať sa aspoň v základných právnych záležitostiach. V opačnom prípade zvážte využitie služieb realitnej kancelárie.
Ako si však vybrať z množstva realitiek? V prvom rade netreba hneď podpisovať zmluvu s prvou realitnou kanceláriou, ktorá sídli na vedľajšej ulici. Je dobré dať v prvom rade na skúsenosti ľudí z okolia.
Tiež je dobré podrobne si prečítať zmluvu, ktorú podpisujete s realitnou kanceláriou. Niektoré si vyžadujú zaplatiť províziu i v prípade, ak síce kupca nájdu, ale k predaju nedôjde. Realitnú kanceláriu si viete vybrať, prípadne overiť si jej licenciu aj cez Národnú asociáciu realitných kancelárií Slovenska. Ak sa stále neviete rozhodnúť, môžete si zvoliť strednú cestu. Byt budete predávať na vlastnú päsť ale zmluvu si dáte vypracovať v realitnej kancelárií. Takto budete mať istotu, že bude obsahovať všetky potrebné náležitosti.
Stanovte si cenu bytu
Možno banálna záležitosť, avšak nie vždy je jednoduché stanoviť cenu, ktorú by akceptoval predávajúci i kupujúci. Ten, kto predáva si svoju nehnuteľnosť zvyčajne cení viac, ako ten, ktorý má tú cenu zaplatiť.
Určiť spôsob financovania
Pri predaji máte možnosť určiť, či chcete byť predať iba za hotovosť, alebo umožníte kupujúcemu financovať kúpu prostredníctvom hypotekárneho úveru. Keďže sa v dnešnej dobe väčšina nehnuteľností kupuje za pomoci úveru, nesústreďujte sa len na hotovosť. Môžete sa tak obrať o záujem väčšiny kupujúcich a tým sa sťaží celý proces predaja.
Ak pristúpite na predaj bytu za pomoci hypotéky zo strany kupujúceho, budete potrebovať niekoľko dokladov:
- List vlastníctva, snímka z katastrálnej mapy
- Titul nadobudnutia – doklad, ktorý potvrdzuje, ako predávajúci nadobudol nehnuteľnosť. Ak ho nemáte, na katastri vám za poplatok poskytnú kópiu.
- Potvrdenie o veku stavby bytového domu – vydáva ho správca bytového domu.
- Zmluva o výkone správy, resp. založení spoločenstva vlastníkov bytov – predávajúci je povinný oboznámiť kupujúceho s obsahom týchto zmlúv. V nich sa kupujúci dozvie, aké náklady sa spájajú s užívaním bytu, čo bude musieť každý mesiac platiť (úver za zateplenie bytového domu, výmenu okien a pod.)
- Pôdorys bytu – mal by ho mať k dispozícií správca bytového domu. Uľahčí vypracovanie znaleckého posudku.
- Popis technického stavu s uvedením nevyhnutných opráv v priebehu 12 mesiacov – ak oň kupujúci požiada, predávajúci je povinný takýto popis zabezpečiť. Zvyčajne to býva vo forme znaleckého posudku.
Je ťarcha prekážkou pri predaji bytu?
O ťarche by mal predávajúci upozorniť každého vážneho záujemcu o byt. Nie každá ťarcha hneď znamená prekážku pri predaji bytu. V prípade, ak máte ťarchu na byte a chcete ho napriek tomu predať, je vhodné sa poradiť s odborníkom o najvhodnejšom postupe.
Proces predaja nehnuteľnosti
Ak sa už nájde vážny záujemca a predaj bytu je na spadnutie, je vhodné spísať s ním Zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, prípadne aspoň rezervačnú listinu.
V týchto zmluvách sa predávajúci zaväzuje, že byt už nebude ponúkať na predaj a kupujúci sa zaväzuje, že danú nehnuteľnosť kúpi. Je možnosť zložiť aj minimálnu zálohu. Tá prepadne v prospech predávajúceho, a to v prípade, ak kupujúci nenaplní záväzky vyplývajúce z týchto zmlúv. Kupujúci si týmto spôsobom zarezervuje daný byt a získa čas na získanie finančných prostriedkov.
Podpis zmluvy
Pri podpise zmluvy je vhodné mať aj doklad o tom, že predávajúci nemá žiadne podlžnosti voči bytovému spoločenstvu. To vie vyhotoviť správca bytového domu. Pokiaľ sa podpisuje kúpna zmluva pri využití hypotéky zo strany kupujúceho, predávajúci zároveň podpisuje aj zriadenie záložného práva v prospech banky. Zmluvy je najlepšie podpísať v prítomnosti notára, ktorý zároveň overí aj podpisy. Bez overených podpisov nie je možné prepísať vlastníctvo v Katastri nehnuteľností.
Prečítajte si tiež:
7 tipov pre správny výber finančného agenta
Aby bola zmluva platná, musí obsahovať povinné náležitosti
- Identifikácia zmluvných strán – predávajúci a kupujúci. Povinné sú ich mená, priezviská (aj za slobodna), trvalé bydlisko, dátum narodenia, rodné čísla, štátne občianstvo, rodinný stav. Pokiaľ vstupujú do kúpnej zmluvy manželia na jednej strane, musia byť uvedení obaja. Ak kupuje nehnuteľnosť iba jeden z manželov, musí sa priložiť potvrdenie o zrušení bezpodielového vlastníctva manželov.
- Identifikácia predmetu zmluvy – podrobné označenie bytu, t.j. číslo bytu, ulica, popisné a súpisné číslo, parcela, číslo listu vlastníctva, katastrálne územie a správa katastra, v ktorom sa byt nachádza, veľkosť spoluvlastníckeho podielu bytu, na spoločných častiach a zariadeniach domu, na príslušenstve, príp. na okolitom pozemku, a pod.
- Kúpna cena nehnuteľnosti – dohodnutá cena za byt, spôsob jej úhrady, termín dokedy ju treba uhradiť, príp. sankčné poplatky pri nedodržaní termínu.
- Ďalšie náležitosti – stanovenie spoločných častí domu, práva k pozemku, vyhlásenie kupujúceho o súhlase so zmluvou o spoločenstve vlastníkov, súhlasný prejav vôle predávajúceho k prevodu vlastníctva, vyhlásenie predávajúceho, že neexistujú žiadne ťarchy ani vecné bremená a vymedzenie okamihu, kedy prechádza vlastníctvo z predávajúceho na kupujúceho a pod.
- Všeobecné ustanovenia – dokedy je predávajúci povinný sa vysťahovať, odhlásiť z trvalého pobytu, akým spôsobom prebehne prepis energií na kupujúceho, akým pomerom sa jednotlivé strany zúčastnia na platení poplatkov a pod.
Kúpna zmluva sa vyhotovuje v toľkých rovnopisoch, aby mala jednu kópiu každá zo zúčastnených strán. Rovnaký počet + 2 ďalšie sa podávajú na kataster.
- Kúpa v hotovosti – v prípade, že kúpa a predaj prebieha v hotovosti, sa pri podpise kúpnej zmluvy zároveň odovzdáva hotovosť. Nikdy nie z ruky do ruky, doma a bez prítomnosti nezávislej tretej strany a bez akéhokoľvek dokladu. To sú základné princípy, pri ktorých ich nedodržanie môže znamenať, že prídete o byt aj o peniaze. Najvhodnejším spôsobom je zriadiť úschovu finančnej hotovosti u notára. V tomto prípade sú kryté obe strany. Kupujúci má doklad, že zložil finančnú hotovosť a predávajúci dostane peniaze hneď, ako sa prepíše nehnuteľnosť na kupujúceho. Ide o sprostredkovateľskú službu, ktorú väčšinou hradí kupujúci.
- Odovzdanie bytu – všetko doteraz prebehlo v poriadku, predávajúci má peniaze a kupujúci si má prevziať byt. Ale ako toto odovzdanie, príp. prevzatie bytu prebieha? Pri prevzatí bytu treba postupovať obzvlášť pozorne. Najvhodnejšie je spísať všetky poškodenia, opotrebenia a celkový podrobný stav bytu pri prevzatí nehnuteľnosti. Niekedy je vhodné vyhotoviť aj fotodokumentáciu, prípadne zabezpečiť svedka.
Všetky tieto rady vám uľahčia prípadné dodatočné nezrovnalosti. Predávajúci by mal mať pre kupujúceho pri odovzdaní bytu prichystané aj posledné faktúry z energií, ktoré mu pomôžu pri prepise. Samozrejmosťou je odovzdanie všetkých existujúcich kľúčov. Tie odporúčame po ukončení celého procesu bezodkladne vymeniť.
Zdroj foto: Canva
Diskusie na tému článku
-
![]()
Ahojte kolko sa plati dan z predaja bytu? 20% alebo 33%? Ak predavame byty a pot…
-
![]()
Je tu niekto kto sa tomu skutočne rozumie ? Potrebujem predať byt náhle...z rodi…
Zaplatil som realitke rezervacnu sumu, vybavil som v banke uver a bol schvaleny.…