Zdravím Vás,
predávame byt. Ozvala sa nám RK, prišli aj s klientom, po dvoch obhliadkach sme dohodli podmienky (cena, provízia RK, vybavenie bytu). Dnes ideme podpísať zmluvu s RK o sprostredkovaní predaja a kupujúci ide zložiť zálohu a podpísať Zmluvu o zložení finančnej čiastky / zábezpeky. Čo nás ale zarazilo je, že si ho zavolali do RK samého bez nás v inom termíne. Spýtal som sa, či nám dajú aspoň kópiu tej zmluvy, na čo pani maklérka odpovedala, že to nerobia, nakoľko to je zmluva medzi dvomi stranami (RK-kupujúci), ale že ak máme záujem, tak nám kópiu spravia.
Pozrel som sa do našich starých papierov - kupovali sme byt od pôvodných vlastníkov v r.2010. a Zmluvu o zložení fin. čiastky sme podpisovali všetci - teda kupujúci aj predávajúci. RK vtedy figurovala ako uschovávateľ a boli tam presne zadefinované podmienky, do kedy bude spravená a podpísaná Zmluva o budúcej KZ, samotná KZ, cena a aj to, že zábezpeka v prípade naplnenia podmienok zmluvy slúži ako provízia RK.
Aby som bol úprimný, mám podozrenie, že sa s kupujúcim chcú dohodnúť na nezložení zálohy. On je totiž kamarát maklérkynho syna. Ako mne by to bolo osobne jedno, ale ako to chcú potom zadefinovať v kúpnej zmluve? A čo ak mu nedajú v banke hypo? My to potrebujeme predať tento mesiac, nakoľko máme výročie fixácie, čo sme oznámili aj pani maklérke aj kupujúcemu a dohoda zatiaľ znie - predaj do konca februára. Na koniec sme mu dali aj lepšiu cenu kvôli tomu.
Čo potom, keď mu nevyjde hypo? Pri neskoršom predaji budeme musieť zaplatiť banke poplatok zhruba vo výške 2500-3000€ za predčasné splatenie úveru. Pokiaľ nebudeme mať podpísanú zmluvu o zložení fin. čiastky, podobne ako sme to spravili pri našej kúpe, tak prakticky prídeme o túto sumu, čo si myslím stojí aspoň za poistenie formou prepadnutia zálohy, alebo jej polovice. Čo na to poviete? Stretli ste sa už s takouto formou riešenia zálohy pri predaji?
Zmluva je vzdy dohoda dvoch stran.Takze ty ako predavajuci si tam tiez mozes navrhnut svoje pripomienky, ktore sa zapisu do zmluvy.
Ak ti nejake body v zmluve nevyhovuju, ziadaj ich odstranit,alebo prepisat.Mas na to plne pravo!!! Inak zmluvu nepodpisuj. Ak ste kupujucemu vysvetlili svoje dovody a suhlasil s nimi, tak nebude mat problem to aj podpisat.
Ďakujem za odpoveď, ale neviem, či som sa dobre vyjadril.
Realitka chce podpis na Zmluvu o zložení finančnej čiastky / zábezpeky len od kupujúceho .. nás chcú z toho vynechať.
Tým pádom nebudeme mať žiadnu záruku, že sa predaj naozaj uskutoční a v prípade, že kupujúci nedostane úver, tak my prídeme o 2500€, ktoré môžeme ušetriť na poplatkoch za predčasné splatenie hypo (máme zrovna výročie fixácie).
Jednoducho to vyzerá tak, že p.Maklérka chce pre kamaráta svojho syna všetko vybaviť zadarmo bez toho, aby skladal zálohu, ale nám tvrdia opak. Nepoznám nikoho, kto predával/kupoval byt a podpisoval zloženie zálohy len s realitkou. Aj my keď sme byt kupovali, podpisovali sme to s kupujúcimi, realitka bola len ako uschovávateľ.
My to robime takto...idealne je ked sa zlozenia zalohy zucastnia vsetky 3 strany (kupujuci, predavajuci a realitka). V zmlue su jasne dané pravidlá.. ak kupujuci nevybavi uver cez nasho hypoporadcu- zaloha sa vracia, ak vybavy uver ale necerpa ho cize odmietne kupu napr. bytu zaloha sa mu nevracia a ciastka sa deli medzi predavajuceho a realitku.
Tak nejak by som si to predstavoval aj ja. To čo chcú spraviť považujem za neštandardné. Pýtal som sa už veľa ľudí, ale zatiaľ všetci podpisovali zloženie zálohy spoločne, za účasti všetkých strán, takže sa mi to len potvrdzuje. Vďaka za reakcie.
Mám pocit, že náš právny priadok na "dokonalú" činnosť realitného trhu v rámci úpravy zmluvných vzťahov veľmi nemyslel. Vychádza totiž zo zásady dvojstrannosti právnych vzťahov. Vzťahy medzi realitkou a predávajúcim by mala riešiť sprostredkovateľská zmluva, vzťahy medzi predávajúcim a kupujúcim zmluva o budúcej zmluve a v prípade, ak sa ukladá do úschovy realitnej kancelárie preddavok na kúpnu cenu, ktorá si tak chráni budúci nárok na províziu - zmluva o úschove. V prípade, ak je uzavretá zmluva o budúcej zmluve je podľa môjho názoru ukladateľom predávajúci, ktorý prevzal časť kúpnej ceny a uschovávateľom RK. RK to však riešia naopak, bud je ukladateľom kupujúci ( ktorý nemá žiaden s RK žiaden iný vzťah), alebo to riešia trojstrannou dohodou, čo ale v prípade súdnych sporov vyvoláva komplikované situácie. Podľa mňa ste mali postupovať tak, že ste mali uzavrieť s RK sprostredkovateľskú zmluvu, s kupujúcim ZoBZ, kde bude presne stanovené, že zmluvu musia uzavrieť vo februári a zaplatia preddavok na kúpnu cenu, ktorý v prípade porušenia povinnosti sa započíta na zmluvnú pokutu. Následne na základe zmluvy o úschove, môže byť táto uložená do úschovy RK. Takýto postup mnohé RK nevolia, ale je právne " čistý " a logický.
Včera boli na druhej obhliadke, kedy mi potvrdili vážny záujem o kúpu. ZoBZ sme ešte neriešili. RK sa ozvala na náš súkromný inzerát, takže dnes ideme len podpísať sprostredkovateľskú zmluvu a následne kupujúci bude zkladať zálohu. Ale nechcem aby to robil bez nás. Spravil by som to presne tak, ako píšeš lilian. Dnes si to ešte prejdeme s nimi ..
@lilian1978 mudro pises - v praxi sa take ale naozaj najde malokedy. Jednym z dovodov je aj to, ze vo vacsine pripadov si realitka berie este polovicu tejto zmluvnej pokuty. Co potom vedie k situaciam, kde sa RK viacej oplati najst niekolko neperspektivnych klientov, ktorym napr. neschvalia uver alebo z inych dovodov sa neskor ukaze, ze nemozu/nechcu zmluvu uzavriet, nakolko na nich zarobi viac penazi. Ukazkou tohto postupu je mnozstvo prihod, ktore clovek najde okrem ineho aj tu na fore modrej strechy.
@nomerro - tvoja starost je samozrejme opravnena, v tomto pripade ide o pripad o ktorom pisem vyssie. Zaloha sluzi len pre RK, ty pokial so zaujemcom nie si v ziadnom pravnom vztahu (ZoBZ) tak nemas moznost od neho nijakym sposobom pozadovat aby zmluvu v termine uzavrel. Kedze chces transakciu realizovat pomerne rychlo, tak trvaj na tom, aby sa podpisala ZoBZ medzi tebou a zaujemcom. Btw. opat ukazka, kedy vam RK nepomoze ale len uskodi.
Dnes som požiadal RK o spoločné stretnutie aj so záujemcom. Všetko sme si vysvetlili a jedná sa o toto:
My sme s RK podpísali sprostredkovateľskú zmluvu, v ktorom je okrem iného zadefinovaná výška provízie a aj spôsob vyplatenia (Záloha od záujemcu). Ďalej je tam uvedené čo sa stane so zálohou ak záujemca nepodpíše Kúpnu zmluvu.
Záujemca s nimi podpísal Zmluvu o zložení zálohy, v ktorej sú pravdepodobne podobné informácie (nečítal som ju). Zálohu zaplatil v našej prítomnosti. Z oboch strán je záujem o rýchle riešenie, záujemca už rieši úver, resp. vyberá so svojim hypo-poradcom najlepšiu ponuku.
Zajtra máme ZoBZ na pripomienkovanie, v piatok by sme ju chceli podpisovať. Dohodnutý je už aj znalec na štvrtok, takže zatiaľ to vyzerá veľmi sľubne.