Zmena územného plánu medzi uzemným rozhodnutím a vydaním stavebného povolenia

reach926 reach926

Autor diskusie

03.08.2022

Dobrý deň, zamýšľam sa nad kúpou pozemku, ktorý sa v súčastnosti nachádza v extraviláne obce na veľkej parcele, ktorá hraničí s intravilánom. Druh pozemku orná pôda. Predmetná parcela (rozloha 1,4 ha) bola geometrickým plánom rozdelená na viacero parciel, na ktorých majú stáť rodinné domy (15) a zároveň parcelu pre cestu a trafostanicu. Pozemok je zatiaľ celý vo vlastníctve developera a GP zatiaľ nebol zapísaný do katastra. Developer bude budovať cestu a siete na vlastné náklady, resp. z toho, čo bude mať z predaja jednotlivých pozemkov. Územný plán buď nie je (neviem ho nájsť) alebo s týmto využitím pozemku neráta, avšak developer má na to vydané územné rozhodnutie, v ktorom obec rozhodla o umiestnení stavieb a využití územia na daný účel. Z verejne dostupných zdrojov som zistil, že obec má pripravený návrh nového územného plánu, ktorý však bude schvaľovať až po voľbách, a teda určite potom, čo by som predmetný pozemok kúpil. Problémom však je, že "nový" územný plán síce posunul hranicu intravilánu tak, že poňal predmetnú parcelu a dokonca určil využitie pozemku ako IBV, avšak na predmetnej parcele ráta s iným rozdelením predmetnej parcely a iba s vybudovaním 5 RD bez cesty, a teda nie 15 RD s cestou, ako to plánuje developer a ako to má schválené v územnom rozhodnutí. O stavebné povolenie by som pravdepodobne nestihol požiadať do schválenia nového územného plánu. Moja otázka znie: Ak by som predmetný pozemok kúpil a následne by došlo k schváleniu územného plánu obce (teda zmena dôležitých skutočností v zmysle vyššie uvedeného) mohol by som mať problém s vydaním stavebného povolenia, aj napriek vydanému územnému rozhodnutiu? Vďaka za rady, respektíve skúsenosti.

Odpovedať

moratibru moratibru

03.08.2022

@reach926 Nie úplne bežná situácia V prvom rade, územný plán nemení hranice intravilánu, hranice zastavaného územia evidované v katastri si obce nevedia posúvať samy hocikedy, robí sa to celoslovensky, naposledy niekedy po roku 2000 a robí sa na základe výzvy príslušného ministerstva. Po druhé - ty chceš kúpiť celý projekt od developera alebo len jednu z tých 15tich parciel, čo sú zamerané v GP? Nový územný plán už bol prerokovávaný? Alebo sa ešte len kreslí? Už prešiel cez dotknuté orgány? Už bol predstavený občanom? Lebo aj pri schvaľovaní územného plánu sa dajú dať pripomienky. Najlepšie by bolo obrátiť sa priamo na obec a prerokovať s nimi dôvody zmeny .... Jednoducho to prejsť či už s obcou alebo poslancami.

Odpovedať

reach926 reach926

Autor diskusie

03.08.2022

@moratibru ahoj, v prvom rade vďaka za rekciu. S tým intravilánom som sa možno sekol, avšak v komplexnom výkrese priestorového usporiadania, ktorý je súčasťou pripravovaného UP je návrh novej hranice zastavaného územia, ktorá nie je zhodná s aktuálnou zakreslenou v katastri, ale uvedené nie je až tak podstatné. Ad 2: chcem kúpiť iba jednu z 15tich novovytvorených parciel Ad 3: Nový územný plán je v štádiu, že čaká už len na schválenie obecným zastupiteľstvom, bol verejne prerokovaný a obsahuje všetky potrebné vyjadrenia aj záverečné stanovisko okresného úradu, avšak s ohľadom na blížiace sa voľby to z mne neznámeho dôvodu posúvajú až na neskôr. Informovať sa na obci je samozrejme možnosť, ktorú v konečnom dôsledku využijem, avšak predsa len hľadám nejaké odpovede na aktuálne dostupných zdrojoch.

Odpovedať

chrobak7 chrobak7

03.08.2022

@reach926 Najprv pár jeden postreh: - Územný plán nemôže posúvať hranicu intravilánu. Pozemky budú stále buď v intraviláne alebo v extraviláne, ako predtým. Hranice zastavaného územia obce sa v súčasnosti legislatívne nedajú posúvať. Ak má developer schválený investičný zámer, kde zakreslil reparcelizáciu, cestu, tak podľa toho mu to obec schváli. Územný plán nerieši, koľko stavebných parciel sa na danom pozemku musí či môže vybudovať alebo že kde musí ísť cesta. Územný plán len určuje základné využitie pozemku, nie to, koľko domov tam bude postavených. Môže ale určiť minimálnu rozlohu stav. parcely. Detaily sú potom v územnom rozhodnutí. V našom prípade bola tiež v územnom pláne zakreslená len oblasť (plánované komunikácie), ale reparcelizáciou sa vytvorila ulica úplne inde, než bolo zakreslené v územnom pláne. Nová ulica bola schválená v rámci územného rozhodnutia. Neviem, či ideš kupovať priamo od developera pozemok, ale stavebné povolenie by si aj tak ešte nedostal. Podľa nových pravidiel ti stav. povolenie vydajú až potom, čo budú vybudované a skolaudované inž. siete a prístupová cesta. V lepšom prípade ti vydajú stav. povolenie po tom, čo bude vydané stav. povolenie na IS a cestu. Ale dom skolauduješ až po tom, čo budú tieto IS a cesta skolaudované. Keď rozdelenie parciel ešte nie je zapísané v katastri, tak aj tak nemôžeš kúpiť parcelu, lebo ešte nie je vytvorená - nie je čo kúpiť. A ak to už zapíšu do katastra a developer to bude predávať, tak to kľudne kúp. Len aby sa nestalo, že nakoniec developer tie siete a cestu nevybuduje a ty spolu s ostatnými vlastníkmi parciel si to budete musieť vybudovať sami. Či nepočkáš radšej, kým developer tie siete vybuduje. Ale v dnešnej dobe aj to je riziko, lebo to môžu vypredať iným záujemcom. Ale to je riziko, ktoré musíš zvážiť sám. Na prvom obrázku je časť územného plánu (oblasť F1-B-60) a na druhom je skutočnosť, ako bola vybudovaná ulica na tejto oblasti.

Odpovedať

wivik wivik

03.08.2022

@reach926 neviem ci to je bezne ale kamarat takto kupoval pozemok ked este cesta nebola hotova a v kupnej zmluve mal nejaku ciastku (neviem kolko percent), ktora sa mala doplatit po skolaudovani cesty. Taka poistka pre kupujuceho a motivacia pre developera. Ale najprv by som si mozno obehala siete ci nie je v tej lokalite nejaky problem s naslednym skolaudovanim.

Odpovedať

reach926 reach926

Autor diskusie

03.08.2022

@chrobak7 V textovej časti plánovaného územného plánu je však explicitne uvedené, že danej oblasti (rozumej predmetná parcela) sa odporúča výstavba maximálne 5 RD a zvyšná časť má slúžiť ako záhrady. Samozrejme, že je mi zrejmé, že vydanie stavebné povolenia na RD záleží aj od kolaudácie, respektíve aspoň stavebného povolenia na IS a cestu a práve preto si myslím, že to nemám šancu stihnúť do schválenia nového územného plánu. A dovoľ mi ťa trošku poopraviť, pozemok by som mohol kúpiť aj teraz (aj keď nie je "rozparcelovaný" v katastri) v zmluve sa však potrebuješ odvolať na nový GP a spojiť konanie o vklade prevodu vlastníctva k pozemku s vkladom nového GP, ktorý do katastra doložíš. Vo vzťahu k tebou opisovanému riziku, som si toho vedomý, avšak nájsť pozemok, ktorý ti vyhovuje a ešte má aj prijateľnú cenu je stále väčší problém, pričom trochu ma upokojuje, skutočnosť, že predošlé projekty developera prebehli korektne.

Odpovedať

moratibru moratibru

03.08.2022

@chrobak7 @reach926 Pokiaľ ide o územný plán, nie je to úplne pravda. Menšie obce kľudne môžu robiť územný plán v podrobnosti územného plánu zóny, kedy môžu byť presne špecifikované regulatívy, odstupy, rozmiestnenie pozemkov atd. Samozrejme, takto od stola ťažko povedať, aký je návrh územného plánu. Pokiaľ sa už len čaká na schválenie obecným zastupiteľstvom, tak v takomto štádiu sa už nedá nič robiť, buď obec schváli územný plán VZNkom alebo odmietne, nič sa nedá vypustiť či doplniť. Našla som takýto článok a podľa rozhodnutia najvyššieho súdu potvrdené ústavným súdom, ak sa prijme nový územný plán VZNkom, tak ten platí už aj na rozbehnuté konania. Najvyšší súd konštatoval, „že Územný plán Hlavného mesta Bratislavy bol prijatý vo forme všeobecne záväzného právneho predpisu, a preto od doby svojej účinnosti sa musí aplikovať i na právoplatne neskončené konania. V čase rozhodovania odvolacieho stavebného úradu už platil územný plán Hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy z roku 2007 a Územný plán zóny Dunajská, zmeny a doplnky, ktorého záväzná časť bola vyhlásená Všeobecne záväzným nariadením hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislavy č. 8/2007 zo dňa 22.11.2007. Ak bol územný plán prijatý vo forme všeobecne záväzného právneho predpisu, tak sa stal prameňom práva a momentom jeho účinnosti nastávajú účinky nepravej retroaktivity tak, že musí byť aplikovaný na všetky ešte právoplatne neskončené konania, pokiaľ on sám nestanoví výnimky zo svojej aplikovateľnosti.“ (NS SR sp. zn. 3 Sžo 53/2016) https://dennikn.sk/blog/1909424/uzemn...

Odpovedať

reach926 reach926

Autor diskusie

03.08.2022

@moratibru územné rozhodnutie o umiestnení stavby je však právoplatné, tým v podstate obec schválila využitie územia na výstavbu RD, IS a cesty. Otázka, čo potom s tým stavebným povolením po schválení nového územného plánu. Či sa bude dať odvolať na toto skoršie územné rozhodnutie pre potreby žiadosti o SP.

Odpovedať

moratibru moratibru

03.08.2022

@reach926 Rzumiem, bohužiaľ neviem presne poradiť. Podľa stavebného zákona by sa malo ďalej pokračovať, územné rozhodnutie je právoplatné Podľa § 62 ods. 1 písm. a) stavebného zákona stavebný úrad v stavebnom konaní skúma: či dokumentácia spĺňa zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky územného rozhodnutia, a tu máme rozpor - lebo už nebude spĺňať podmienky určené územným plánom ale bude spĺňať podmienky územného rozhodnutia Odporúčam obrátiť sa na nadriadený orgán - príslušný okresný úrad - odbor výstavby a bytovej politiky nech poradia. Na obci s týmto určite nepomôžu, toto je skôr o právničine než o stavebnom zákone.