Kategórie
Najnovšie diskusie
Kde sa diskutuje
Kam som prispel
Sledované diskusie
Sieň slávy
Fórum > Prenájom a podnájom
Diskusiu odoberájú 3 ľudia

Prenajímatelia - ako sa vzdelávate, kde získavate prehľad a nové info?

Zobraz úvodný príspevok
Profilova fotka
Prenajímatelia - jedného bytu/domu alebo viacerých - kde získavate prehľad a info, aby Vaše výnosy z prenájmu boli čo najlepšie? Len na základe vlastných skúseností (pokus-omyl), alebo navštevujete nejaké fóra (okrem MS a MK), platformy (doporučte)? Ja prenajímam 4 byty už dlho, som absolútny samouk, začínala som len so zdravým úsudkom a intuíciou. Na YT som našla videá Romana Kružliaka (je tam veľa cenných rád, klobúk dolu, že zdieľa svoje skúsenosti), má v ponuke aj kurzy, tie sú asi super, ale cena je veľmi vysoká (3800 E bez dph). Je tu niekto, kto ich reálne absolvoval (alebo nejaké iné) a môže napísať skúsenosti, či ho to posunulo ďalej pri prenajímaní? Chápem, že vlastné skúsenosti sú najcennejšie, ale trh sa mení, je dynamický a mať prehľad je nutnosťou. Ďakujem za každý konštruktívny komentár :-)
Odpovedať
1
2

Odpoveď na príspevok od rapidek:

@haciendman takych ludi som zazil, nemam o taky z… @rapidek zalezi na tom, v akom stave je byt, ked ho davas do prenajmu. Ak je tam stary/lacny nabytok,sanita, podlahy, obklady, postupoval by som ako ty a neinvestoval x tisic eur, aby som mohol mat o 100-150 eur vyssie najomne. Ja davam do prenajmu byt, ktory som rekonstruoval a zariadoval pre seba a ked potom najomnici presedeli 8 rocnu sedacku, nedal som tam z bazosu, ale novu a mozem udrzat najomne na vyssej urovni a zaujemcov bude vela
Odpovedať
@haciendman ako vravim, ak mam rekonstruovat z gruntu, dat robit omietky a vsetko okolo poriadne, tak sa mi to nikdy nevrati /ja som teraz dostaval dom a zodrat sa uz nemienim/ ty si byt rekonstruoval pred tym pre seba, to je velky rozdiel... na najme mam primerany zisk, takze fak nevidim dovod trapasit a pytat od najomnika 2e za ziarovku, alebo 5e za vypinac. taketo veci odchadzaju raz za x rokov. dolezite veci /tecuce wc, bateria a vsetky podstatne veci su aj tak v tvojej rezii...
Odpovedať
Znamy v BA prenajimal 4 byty, na niektore mal hypo. Vsetky predal a za kes kupil garaze. Vravi ze nervy polovicne a cisty vynos kusok vyssi.
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od monikajan:

Prenajímatelia, máte prehľad o tom, koľko % (zhru… @monikajan ja nejdem pod 5 % cisteho zisku. Vsetko mam 6 az 7.5%. Byty mam bud novostavba alebo komplet rekonstrukcia preto volaky fond na opravy neriesim. Ked sa "vybyva" 5-7 rokov. Predam kupim dalsi prerobim a tak dalej.
Odpovedať
Profilova fotka

Odpoveď na príspevok od lukas2589:

@monikajan ja nejdem pod 5 % cisteho zisku. Vsetk… @lukas2589 takže po 5-7 rokoch byt predáš a kúpiš buď nový alebo starší a prerobíš? To sa ti z prenájmu za 7 r. vrátia náklady na prerábku + niečo zarobíš na vyššej predajnej cene oproti nákupnej? To mi nejako nevychádza, ale možno neviem počítať. Prečo neprerobíš rovno ten tvoj? Chápem, že po 7 rokoch má byt vyššiu hodnotu, ale to majú aj tie, čo kupuješ... Alebo máš nos na kúpu za fakt dobrú cenu?
Odpovedať
Zapojím sa do diskusie. Prenajimame byt na zmluvu podľa zákona o krátkodobom nájme. Platnosť končí v máji. No stala sa havária v byte a tečie nám sprchový kút, vytopili sme susedov. Treba ho rozburat a opraviť. Sprchový kút sa teda nemôže používať. Chcem sa s nájomníkmi dohodnúť, aby odišli čím skôr. Ale oni nemajú kam ísť. A podľa zmluvy a podľa zákona je výpovedná lehota minimálne 15 dní. Ako postupovať?
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od janlka:

Zapojím sa do diskusie. Prenajimame byt na zmluvu… @janlka co tam take tecie, ze to nejde opravit za jeden/dva dni? Aspon provizorne
Odpovedať
Roman je skúsený človek, a myslím že jeho kurz má význam vtedy, ak potrebujete zistiť ako sa dostať k desiatkam bytov. Kúpiť 5 bytov sa nejako dá, ale on ich má cez 50. A to už vyžaduje naozaj know how.. Na začiatok je dobré si uvedomiť ekonomický model toho čo človek chce robiť. Idem po kapitálovom zisku alebo po cash flow? To vyžaduje úplne odlišné prístupy k celému prenajímaniu. Na dlhodobý prenájom a akumuáciu cash flow sú najvhodnejšie malé jednotky, nie veľké byty. Pomer cena vs prenájom je jasný. Veľký byt veľké starosti. V malých jednotkách nebývajú rodiny s deťmi = oveľa menej problémov a opotrebenia. Atď atď. Známy teraz rekonštruuje 2i byt, a do reko nasypal cez 12 tisíc. Kedy sa mu to vráti? Asi až pri predaji. Často vidím ako ľudia robia nezmyselné veci, nechápu čo požadujú nájomníci a uvažujú očami majiteľa a to je zle. Ak chcete dlhodobo takmer na 100% vyťažený byt, tak cena je veľmi dôležitá = treba myslieť ekonomicky ale vedieť aké minimum má byt spĺnať. Ak niekto nedokáže mesiace prenajať byt tak je niečo zle. Lokalita, stav bytu.... Prenajímame 4 byty, pričom jeden máme rozdelený na izby (4 samostatné izby). 4i byt som rodine prenajať nechcel a takto z toho dokáže človek dostať cca 1200 eur/mesačne, ak odíde jeden nájomník, nič sa nedeje. O izby je šialený záujem (BA), pretože to je najlacnejšie dostupné bývanie. Avšak izby vyžadujú extra management, nie je bezstarostné. Veľa by sa toho dalo popísať...
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od janlka:

Zapojím sa do diskusie. Prenajimame byt na zmluvu… @janlka Ideálne sa dohodnúť či by si na zopár dní sprochvali mimo bytu, odpustiť im nájom alebo znížiť. Vždy je lepšia ľudská dohoda. Ja som takto rekonštruoval kúpeľnu pre 4 nájomníkov v byte, mesiac (!!!), dohodli sme sa, niečo som odpustil na nájme. S každým som si to ujasnil, snažil som sa ľudsky dohodnúť. Pochopili, nikto neodišiel. Vybúrať kút nie je na mesiac. Dobrý majster to dá za pár dní.
Odpovedať
Mate niekto skusenosti s prenajmom domu? Mam dom v satelite pri BA , ktory vyuzivam zatial pre seba, ale kupoval som ho ako poloinvesticny tzn, ze som ratal s tym, ze v buducnosti ho chcem aj skusit prenajat. Zatial mam skusenosti s prenajmom bytov co v podstate funguje, ale s tymto absolutne. Popravde mam trochu obavy, lebo opravovat veci na dome to uz nie je vymalovat garzonku a poopravovat zachod a taktiez ked tam pride rodina s detmi su s tym spojene vacsie rizika.
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od wheel:

Mate niekto skusenosti s prenajmom domu? Mam dom … @wheel Nie sú to podmienky, aby si to mohol prenájať PO nie FO ?
Odpovedať
Profilova fotka

Odpoveď na príspevok od marcos33:

Roman je skúsený človek, a myslím že jeho kurz má… @marcos33 ďakujem za tvoj koment. My máme 3 garzónky a 1 malý 1-izb. byt. 2 garz. sú úplne v pôvodnom stave, po kúpe sme vymenili len podlahy, umývadlo, sprch. vaničku, batérie, vymaľovali sme a zariadli starším slušným nábytkom. Čisté, slušné, žiadny luxus. To bolo pred cca 21 rokmi. Súčasní nájomníci tam bývajú cez 10 rokov, nájom je trochu pod priemerom mesta. A mám dilemu (aj preto som zakladala túto tému), že ak by som chcela tie 2 garz. rekonštruovať na komplet, neviem, či mi bude stačiť 20 000 E na jednu. Potom by bolo reálne zvýšenie nájmu o cca 150 max. 200 E/mes. = návratnosť 11 rokov (pri 100% vyťaženosti). A za 11 rokov pri prípadnom predaji táto rekonštrukcia asi cenu bytu nezdvihne závratne. Stále mi vychádza, že rekonštrukcia je neefektívna - možno v BA a veľkých mestách. Preto sa čudujem, že tu ľudia píšu, že pred prenajímaním urobia komplet reko - ale kedy sa im to vráti? Ako sa k tomu staviate vy, prenajímatelia? Aká návratnosť nákladov na rekonštrukciu zo zvýšeného nájmu je pre vás potrebná - 5, 10, 20 rokov? Alebo kupujete byty prerobené a len menšími úpravami (sanita, maľovka...) ich dostanete do nadštandarného vzhľadu za vyšší nájom? Viem, že základ je ponuka-dopyt, teraz je o prenájom enormný záujem, tak čo vlastne motivuje prenajímateľov k prerábke, keď náklady zožerú zisk na xy rokov? Akosi tomu nerozumiem alebo je tam niečo, čo ja nevidím, s čím nepočítam a mala by som... Prosím o vaše názory a skúsenosti . Díky.
Odpovedať
Článok sa načítava...

Odpoveď na príspevok od wheel:

Mate niekto skusenosti s prenajmom domu? Mam dom … @wheel Ahoj, áno, tie byty co mam sú súčasťou domu. Ak chceš napíš my ss, poviem viac
Odpovedať
Profilova fotka
Riešil niekto prípad, že má voľný pozemok (my máme stavebný na dedine 5 km od TN)., že by tam umiestnil mobilný dom/dvojdom a prenajímal normálne na bývanie (nie rekreačne)? Aj to by bola možnosť rozšírenia portfólia. Má niekto skúsenosť? Rozmýšľali ste niekedy aj týmto smerom? Aspoň by pozemok prinášal zisk, teraz ho len kosíme ....
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od monikajan:

@lukas2589 takže po 5-7 rokoch byt predáš a kúpiš… @monikajan hlavne po 5 rokoch neplatis dane pri predaji. Po 5 rokoch ked sa najde byt v povodnom stave za rozumnu cenu sa mi viac oplati ho prerobit a zdvihnut jeho hodnotu. Ale ja sa pohybujem v stavebnictve mna ta prerabka nestoji tolko penazi ani nervov pri zohanani ludi na prerabku. Urcite to neni cesta pre kazdeho.
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od monikajan:

@marcos33 ďakujem za tvoj koment. My máme 3 garzó… @monikajan U mna je ta logika ze byt v povodnom stave po prerobeni ma stoji rovnako ako priemerny byt na trhu po starej prerabke a starym nabytkom. Teda "zarabam" na zaciatku. Kupim lacnejsie mam moznost to prerobit lacnejsie byt ma stoji na zaciatku menej ako ma hodnotu. Pockam minimalne 5 rokov. Ak je byt obsadeny a vyzera ok a neni na trhu nic co sa oplati kupit tak ho neriesim. Ak nieco pride kupim / predam atd. Ale ako tu uz bolo pisane. Musis si urcit aky mas plan. Ci ich chovas na mlieko alebo na maso:) Ci chces kazdy mesiac prijem alebo zarabat na kapitalovom raste / idealne cez hypo atd / Skratka musis mat plan boja :)
Odpovedať
Profilova fotka

Odpoveď na príspevok od lukas2589:

@monikajan U mna je ta logika ze byt v povodnom… @lukas2589 ďakujem. Takto mi to dáva zmysel, ale ak by ti robila prerábku "cudzia" firma, to by sa už nevyplatilo... Ja mám zatiaľ byty na mlieko :-)
Odpovedať
Profilova fotka
Písala som na fin správu ohľadom výdavkov pri byte nezaradenom do OM, lebo mali na stránke nejednoznačne uvedený príklad, toto je odpoveď a link: "vzhľadom na nejednoznačnosť uvedeného príkladu zo stránky www.financnasprava.sk, bol na základe Vášho podnetu tento príklad upravený, a to nasledovne: https://podpora.financnasprava.sk/185... Otázka č. 4 - Výdavky na prenájom nehnuteľnosti vynaložené v predchádzajúcom roku Daňovníčka plánuje prenajímať byt. V roku 2023 byt pripravovala na prenájom, tak aby bol v stave spôsobilom na riadne užívanie (stierkovanie, maľovanie, výmena WC). V roku 2024 si našla nájomcu a uzavrela zmluvu o prenájme bytu. Sú daňovým výdavkom daňovníčky aj výdavky, ktoré vynaložila na vymaľovanie a zariadenie bytu v predchádzajúcom roku? Odpoveď Podľa § 4 ods. 4 zákona o dani z príjmov podľa ktorého je možné zahrnúť do základu dane aj výdavky daňovníka, ktoré vynaložil v roku, ktorý predchádzal roku, kedy začal vykonávať činnosť a to na zásoby a iné nevyhnutné výdavky spojené so začatím činnosti. Výdavky na opravy a rekonštrukciu (napríklad stierkovanie, výmena WC) vynaložené v roku predchádzajúcom roku začatia prenajímania nehnuteľnosti je možné zahrnúť do daňových výdavkov len za predpokladu, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník zahrnie do obchodného majetku. Výdavky na hygienický náter je možné zahrnúť do výdavkov aj v prípade, že prenajímanú nehnuteľnosť daňovník do obchodného majetku nezahrnie. Výdavky vynaložené na nákup hnuteľných vecí prenajímaných ako príslušenstvo nehnuteľnosti možno považovať za daňový výdavok bez ohľadu na to, či prenajímaná nehnuteľnosť bude zahrnutá do obchodného majetku alebo nebude.
Odpovedať
Profilova fotka
Prosím, keď poisťujete prenajímaný byt, na čo si treba v zmluve dávať pozor, aby to tam bolo/nebolo? Ak je byt nezariadený, poisťujete aj domácnosť alebo len byt? Ďakujem za odpovede.
Odpovedať
Ste skúsení prenajímatelia. Mám byt, ktorý prenajímam slušnému nájomcovi už 7 rokov. V zmluve mám uvedenú sumu za energie a služby, ktoré môžem dávať do daňových výdavkov. A takisto klauzulu, že môžem zvýšiť nájomné podľa inflácie. To som nikdy neurobila, vždy som upravovala nájom len keď sa zvýšila suma za energie. Tento rok chcem nájom upraviť, trochu som zaspala a zistila, že prenajímam pod cenu. ( Zohľadňovala som slušného nájomcu) Lenže ceny energií ostali vo vymeroch nezmenené. Ako zdôvodniť nájomcovi zvýšenie nájomného? Infláciou?
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od olise69:

Ste skúsení prenajímatelia. Mám byt, ktorý prenaj… @olise69 To je dosť diskutabilné. Záleží na presnej formulácii v zmluve. Za rok 2024 bola inflácia len 2,8%, takže na základe toho moc zvyšovať nemôžeš. Pôjde to asi len dohodou a dodatkom k zmluve. Aby si dosiahla dohodu, môžeš k tomu pridať mierne blafovanie a postrašenie.
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od ralf364:

@olise69 To je dosť diskutabilné. Záleží na presn… @ralf364 V zmluve je vyčíslená polozka- služby spojené s užívaním bytu, elektrina, plyn, tv, internet. V máji konci zmluva, potrebujem urobiť dodatok. Nájom som nezvysovala 3 roky.🫤
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od olise69:

@ralf364 V zmluve je vyčíslená polozka- služby s… @olise69 normalne povies, ze je najom pod trhovou cenou a chces ho navysit na tolko a tolko od vtedy a vtedy. Dovod nemusis riesit. A on ma samozrejme moznost odmietnut a vramci vypovednej lehoty sa odstahovat...
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od olise69:

@ralf364 V zmluve je vyčíslená polozka- služby s… @olise69 Ak končí zmluva, tak to je samozrejme iná situácia. Buď vezme tvoju novú ponuku alebo nie.
Odpovedať

Odpoveď na príspevok od monikajan:

Prenajímatelia - jedného bytu/domu alebo viacerýc… @monikajan Celý život sa riadím heslom: "život je obchod" resp. "niečo za niečo". Treba rozlišovať: 1) Prenajímam 1 byt pretože som si postavil chalúpku 2) Prenajímam x bytov ako biznis model a aj tomu venujem čas 3) Prenajímam x bytov, ale nemám na to čas Tvoj prípad (ak som dobre pochopil) je 3). S tým pochopiteľne prichádza kopec problémov, ktoré ti nepovie ani šaman na prednáške za 10.000 EUR. Predstav si, že si lekárka, ale na pacienta nemáš čas? Čo sa stane? Zhorší sa mu zdrav. stav alebo zomrie. _________ Už to tu odznelo: 1) Treba byť tvrdší 2) Jasne si dohodnúť v zmluve sumu čo je drobná oprava a čo znáša prenajímateľ 3) ..ale aj tak je to o vzájomej dohode (napr. žiadal som zoškrabať mastné škvrny za šporákom a premaľovať - urobili bez mihnutia oka) 4) Zmluva na dobu určitú (ja som mal na rok), ktorú predlžuješ dodatkom (jedna A4) 5) ..a teraz pozor! toto je ultra kritické! každý mesiac chodiť do bytu po nájomné a nenápadne kontrolovať stav! Samozrejme nie s lupou v ruke, ale "dobrý deň, ako sa máte [podnájomníci], prišla som po nájomné." a popri tom poškulovať po nábytku, sú na stenách flaky? "sadnime si v kuchyni, tu je slabé svetlo" a čekneš stav v kuchyni. Toto mi poradila pani s x r. skúsenosťou. Toto som zanedbal, bo nebol čas (pendloval som medzi Prahou a BA, 6x10,5 h per týždeň v práci) a toto bola najväčšia chyba. 6) Pravideľne čekovať ceny na trhu (2x per annum?) Aj mne sa stalo, že pri podpise zmluvy sme sa dohodli na cene a o x rokov bola výrazne vyššia. Na druhej strane: ak je niekto spoľahlivý, nerobí bordel, neničí, platí pravideľne, tak akceptujem, že nájom je nižší ako priemer na trhu. Tie opravy po skončení nájmu tiež niečo stoja plus nervy, čas etc. Ako som napísal: život je obchod, niečo za niečo.. _____ ..ale aj tak mi byt kompletne zničili. Problém je v tom, že pri odovzdávaní nepremeriavaš impedancie v rozvodoch el. napätia, zásuvky, nerozmontovávaš kuch. linku, aký bordel je za ňou atď. atď. Do dnes neviem prekusnúť, že niektoré škody boli spôsobené idiotizmom napr. mi úplne zničili 3 r. kuch. linku (napučaná drevotrieska sa nedá nikdy opraviť, len vymeniť) KVôLI kartuše do batérie za 4 EUR. Zrejme im kvapkala, vykašlali sa na to a cez Vianoce rupla a vytopilo ich. Aj by som ju zaplatil a sám vymenil (ešte raz, 4 EUR!!!), lenže čo čakať od roboša (?) - ten nepremýšľa. 7) Akceptovať fakt, že je to o ľuďoch. Jeden bol úplne super. Druhý špekulant: po mesiaci mi volal, aby som mu vymenil žiarovku. Podcenil som to. Dnes by som ho okamžite vymenil, pretože s ním boli len a len problémy (a s tým spojené nervy). Nemal som ignorovať prvý redflag s tou žiarovkou. 8) S bod. 7) je spojený ďalší kritický bod: sledovať redflag-y, počúvať inštinkt, intuíciu. A to sa dá získať jedine praxou, osobnou skúsenosťou alebo prednáškou alebo dotazmi typu tento tvoj. Osobne by som 3800 EUR za školenie, ktoré ti dajú aj členovia fóra so SKÚSENOSŤAMI (nie mudrlanti a ďalší Všadeboli s názorom). 9) Nábytok naozaj bazos. Čudovala by si sa, ale ponúkajú tam aj veci, ktoré by som si dal do svoho bývania. Ignoruj manipulatívne pojmy typu "predám RETRO VINTAGE" - sú to haraburdy, ktoré by som nedal ani len prascom do chlieva. 10) Zisťovať prácu, vzdelanie pri podpise zmluvy. Treba si uvedomiť, že polovica populácie má z definície pod priemernú inteligenciu! Toto vyznelo trochu narcisticky, ale vysokoškolský vzdelaný človek sa správa diametrálne odlišne ako roboš, ktorý nechtami na nohe frézuje drážky pre káble alebo podáva tehly na stavbe. ____ Nemám dobré spomienky na prenajímanie. Dnes by som robil mnoho inak (holt tá skúsenosť).. Iné je samozrejme, ak sa jedná o biznis model t.j. x bytov na hypo v pôvodnom stave: potom je mi zo srdca ukradnuté, že zničili niečo, čo bolo už zničené (v pôvodnom stave). Kompletne mi zničili šporák, ktorý bol nový a nepoužívaný - pravd. to vôbec nečistili a za roky sa mastnota zapiekla ako betón. Perlička na záver: v hale hrávali roboši asi squash (je tam aj sadrokartón). To som zistil až po ich odchode. Všetko je o ľuďoch..
Odpovedať
Ad 10, bo som to naforumuloval nešťastne (a nedá sa to už opraviť): samozrejme sú aj inžinieri-prasce a majstri na úrovni. Proste treba sledovať pri podpise zmluvy, ako je človek oblečený, vystupovanie a NEIGNOROVAŤ redflagy. Je to presne ako pri hľadaní životného partnera. Napadli ma ďalsie perly z prenájmu 1): Prišiel som na obhliadku, bo mi bolo podozrivé, že sa stále nedalo. Nakoniec sme sa dohodli až o pol roka. Dnes by som im oznámil (email), že dňa vtedy a vtedy prídem, ak nebudú doma, nech nechajú dvere odomknté (kluč som mal). Jednoducho na podnájomníkov treba BIČ! Rozprávam sa s tým problémovým. A zrazu niečo začalo pípať. Spozornel som. On začal byť nervózny. "Čo to je?" "Netuším", klamal. Následoval som zdroj zvuku. Samozrejme kuchyňa. Chladnička "vyplakávala" pípaním, že nestíha chladiť. Kompresor makal ako splašený (chladnička pri podpise zmluvy mala 3 r., toto sa stalo po 2 rokoch používania). Vôbec ma neinforomovali (who knows, ako dlho to takto bolo) - asi sa báli, že im to dám k náhrade. Ignorovali to. Veď elektriku neplatili, tá bola cene za podnájom. A ja som sa celý čas čudoval, prečo je vyúčtovanie za elektriku stále vyššie. Urobil som nápravu: výsledkom bolo, že zrazu začali šééétriť, tak ako každý človek. Zrazu sa to už dalo. 2) Otvorená vetračka na oknách v zime je klasika: "aj holuby na ulici potrebujú teplo a my to neplatíme". 3) Kamarátovi sa stalo, že z ničoho nič sa mu zvýšila drasticky spotreba elektriky. Je taký pedant, že ešte aj spotreby per mesiac si zapisoval do EXCELu, aby zistil anomálie (redflag-y). Zistil, že podnájomník si zapínal extra špirálu, lebo mu vraj bola zima (pri max. termostate). Dám si papuče, hrubšie ponožky, že.. lenže mnohí podnájomníci takto nepremýšľajú (česť výnimkám, bo sú aj takí)
Odpovedať
1
2
Na pridanie príspevku sa musíte prihlásiť.
Presunutím fotiek môžete zmeniť ich poradie
Nenašli ste čo ste hľadali?