Kategórie
Najnovšie diskusie
Kde sa diskutuje
Kam som prispel
Sledované diskusie
Sieň slávy
Fórum > Kúpa a prevod

Predaj bytu s hypo a kúpa domu

Dobry deň, chcela by som sa Vás spýtať na Vaše skúsenosti, tipy rady, ako postupovať v prídape, keď máme v pláne predať byt, na ktorý mame hypo a následne kúpiť dom. Čo odporučate?: Predať byt aj s hypo a na domček si vziať novú hypo? Prepísať našu hypo na domček? Prepísať hypo napr. na rodičovský dom, predať byt bez ťarchy a po kúpe domčeka prepísať hypo na domček? Ďakujem za všetky cenné rady :)
Odpovedať
a čo tak predať byt, vyplatiť úver z kúpnej ceny a na dom si vziať novú hypo? Musíte zvážiť, za akých podmienok ( či výhodných) ste si brali predchádzajúci úver, či spĺňate podmienky pre nový úver a aká je preplatenosť pri predčasnom splatení.
Odpovedať
Profilova fotka
My sme predali byt , vyplatili hypoteku , niečo zostalo na prerabku domu, a na dom sme brali novú hypo v inej banke.
Odpovedať
Ako bolo písané, veľmi ťažko takto radiť. Najzásadnejšia otázka je v akom stave sa momentálne hypotéka nachádza. Vystáva veľa otázok 1. Na akú sumu a na koľko rokov máte aktuálnu hypotéku ? 2. Koľko rokov už aktuálnu hypotéku splácate ? 3. Omeškali ste sa niekedy s platbami za aktuálnu hypotéku ? Nejaké upomienky atď ? 4. Aký je zostatok istiny na aktuálnej hypotéke ? 5. Je na aktuálnej hypotéke štátny príspevok pre mladých ? 6. Kedy je najbližšie výročie fixácie hypotéky ? 7. Aká je odhadovaná reálna predajná cena vášho bytu ? Tj za koľko eur si myslíte, že ho viete reálne predať ? 8. Aká je cena nového domu ? 9. Má rodičovský dom dostatočnú hodnotu na prepis nehnuteľnosti ? 10. Akú máte k dispozícií hotovosť ? 11. Bude treba do nového domu investovať ? Ak áno koľko ? (nábytok, prerábka, atď) Z Vami popísaných možnosti: A. Predať byt aj s hypo = to znamená, že hypo prepísať na nového majiteľa. Tu je hneď niekoľko otázok a to, či nový majiteľ bude súhlasiť s podmienkami vašej hypotéky a zároveň či bude mať dostatočnú bonitu na to, aby banka hypotéku naňho prpisala. Rovnako či bude mať dostatok penazí v hotovosti aby Vám rozdiel medzi hypotékou a predajnou cenou doplatil. Toto sa noazja bežne nerobí a museli by ste mať naozaj šťastie, aby sa to takto podarilo. B. Prepísať hypo na domček ktorý chcete kupovať. Tu je to opäť otázne. Na to, aby ste hypotéku mohli prepísať na nový dom, potrebujete si ho už zakúpiť. Tj potrebuje byť vo Vašom vlastníctve. Máte peniaze na to, zákupiť ho v hotovosti ? Ak hej, tak táto varianta je samozrejme možná. C. Prepísať hypo na rodičovský dom a potom na novo kúpený dom. Opäť = má rodičovský dom dostatočnú hodnotu na to, aby hypo naňho prepísali ? Ak hej, tak je to OK, v tomto prípade ale treba rátať s kopou času zabitého v banke. Potrebujete súhlasi rodičov, znalecký posudok na rodičovský dom a samozrejme dohodnúť sa s bankou = určite zaplatiť nejaké poplatky. Rovnako potom potrebujete znalecký na nový dom, potrebujete, aby ste ho už mali vo svojom vlastníctve a opäť úver prenášať. D. Predať byt, zaplatiť úver a na dom si zobrať nový. Toto je asi najjednoduchšia varianta, avšak finančne výhodná len ak nepoberáte štátny príspevok pre mladých a blíži sa obdobie konca fixácie. V tom prípade môžete vyplatiť zostávajúcu istinu bez poplatkov a rozdiel, ktorý dostanete za byt navyše môžete použiť pre začiatok financovania nového domu. Ak však výročie fixácie nekončí, treba rátať s pokutou 5 percent zo zostávajúcej istiny. Tj ak je zostatok istiny 50 tis. Eur tak pokuta bude 2500 Eur. Ak je tam navyše štátny príspevok pre mladých a máte ho napr len 3 roky, musíte vrátiť aj všetko, čo Vám štát na Vašu hypo prispel. Ak je aktuálna hypotéka výhodná, máte ju napríklad už 10 rokov a máte možnosť ju nezrušiť, je výhodne si ju ponechať. V prvých rokoch hypo totiž oveľa viac splácate úrok, ako istinu. Po 10 rokoch už splácate citelne menej úrok a viac istinu, ako na začiatku hypo. Všetko je to ale v teoretickej rovine, pre presné zodpovedanie musíte zodpovedať hore položené otázky.
Odpovedať
@lubk0 aby na ten dom prepísali hypo / mám na mysli záložné právo/ nemusia ho mať vo vlastníctve. Ak má nehnutelnosť požadovanú hodnotu a majitel s tým súhlasí, môžu preniesť záložné právo z bytu na ten dom. Nerobí sa to asi často, ale my sme to spravili. Hypo sme si chceli nechať ale potrebovali sme čisté LV na byt nakoľko kupujúci brali hypo.
Odpovedať
@mateson Byť majitelom domu, v žiadnom prípade to nepovolím :) Ale ak nájdu takého blázna, tak prečo nie :)
Odpovedať
@lubk0 jasné, je tam riziko, že mu zostane založený dom a nič z toho nebude.
Odpovedať
@lubk0 obcas sa najdu milujuci rodicia ;-)
Odpovedať
@lubk0 dakujem za rozsiahly popis...nasa hypoteka je v takom stave, ze ju splacame 2 roky, mame hypo pre mladych a fix na 5 rokov...takze aj ked varianta D by bola najlepsia, asi sa nam neoplati
Odpovedať
@babulina s rodicmiby problem nebol..vedia, ze sme spolahlivy a nenechali by sme im zalozeny dom...len tie natahovacky s bankou a poplatky na odradzaju
Odpovedať
@arwen88 my sme zakladali rodicovsky byt az taky papierovacky to neboli, len su to poplatky navyse a nervy okolo toho, vela zdaru
Odpovedať
@lubk0 pri variante B by nestacil navrh na vklad do katastra nehnutelnosti?
Odpovedať
@mateson a predavajuci s tym nemal problem?aky bol postup pri vybavovani?
Odpovedať
Článok sa načítava...
@lubk0 odpovede na hore uvedene otazky: 1. 65 000 2. 2 roky 3. nie 4. 5. áno 6. o 3 roky 7.70 000 8. 80000 9. ano 10. do 10 000 - to by sme chceli pouzit na doplatenie rozdielu ceny za domcek, nechceli bysme navysovat hypo 11. do 2000 len takto v strucnosti, s dietatom na rukach sa mi viac popisat nedalo
Odpovedať
@arwen88 No a už sme doma ... Štátny príspevok pre mladých ... Zacitujem z podmienok: "Štátny príspevok pre mladých sa prideľuje na obdobie prvých 5 rokov a potom nárok zaniká. Klient ho môže mať len na jeden úver a na jednu nehnuteľnosť." Ak sa teda nemýlim (ak hej, opravte ma) tak v podstate hociaká manipulácia s touto hypotékou v tomto období nebude "zadarmo" ... Ak hypotéku presunieš na inú nehnuteľnosť, alebo ju skorej vyplatíš tak sa ruší štátny príspevok pre mladých a musíš vrátiť to s čím ťa dotovali. Neviem, akú máš hypotekárnu zmluvu ale pri tom úvere to bude cca 100 Eur mesačne = tj len za to zaplatíš cca 2400 Eur (je to odhad - presnú cifru dostaneš v banke, odkial máš hypotéku). Zároveň stratíš benefit hypotéky pre mladých, tj po prenesení na inú nehnutelnosť sa ti mesačná splátka zvýši o spomínaných cca 100 Eur mesačne. Budeš ju mať proste bez príspevku ... Zároveň si zarátaj poplatky za prevod, za znalecké posudky, za kataster a toto celé vynásob x2 (1x prenos na rodičovský dom a 1x prenos na nový dom ktorý kúpite) - kopa nervov a času. Ďalšia vec je daň s predaja nehnutelnosti. Neviem, za koľko ste byt kúpili, ale ak ste ho kúpili napr za tých 62 tis. Eur a predáate ho za 70 tis. Eur do 5 rokov od kúpi, tak musíte štátu odviesť daň. Tá je 20 percent "zo zisku" = tj v tomto prípade 20 percent z 8 tis. Eur = 1600 Eur. K tomu ešte platíte zdravotku (nepýtajte sa prečo, také máme super zákony) V tomto vašom prípade neexistuje ideálne riešenie, bohužiaľ. Resp áno, existuje. Počkajte zo sťahovaním ešte 3 roky. Po 5 rokoch neplatí ani daň s nehnutelnosti, ani nebudete musieť vracať štátny príspevok pre mladých a ani nezaplatíte banke žiadnu pokutu za predčasné splatenie :) Navyše, ak bude naďalej spĺňať podmienky, môžete si hneď znova vybaviť ďalšiu hypo s príspevkom pre mladých. Ak predsalen trváš na tom, že chcete ísť do domu, za akúkoľvek cenu, tak si to spočítaj. 2400 Eur na štátnom príspevku, 2x poplatky bankám a ďalšie 3 roky vyššia splátka o 100 Eur (cca) tj ďalších 3600 Eur. Tj 6 tis. Eur + poplatky za 2x prenos hypo. Ak by si hypo vyplatila teraz, tak to bude cca takto: Vrátiš príspevok pre mladých. Cca 2400 Eur. Vyplatíš zostatok istiny, ten bude niekede na úrovni 60 tis. Eur (len hrubý odhad) a z neho zaplatíte pokutu za predčasné splatenie 5 percent = 3000 Eur. Takže vyjde to cca 5400 Eur. Určite je toto lepšia varianta, nakoľko pred 2 rokmi neboli až tak dobré hypo, ako sú teraz. Takže by ste okrem ušetrených penazí mali možnosť ísť do novej výhodnejšej hypotéky :)
Odpovedať
@arwen88 asi nemal keď to dovolil ;-) ak si dobre pamatám tak sme v banke podávali žiadost o zmenu záložného práva. Dokladali sme znalecký na dom, tam je doležité aký je zostatok hypo a aká je hodnota nehnutelnosti na ktoru to chcete preniesť. My sme mali znalecký na 100 000€ a zostatok hypo bol 10 000. V banke preverili či je úver splácaný v poriadku a hneď nám povedali, že to nebude problém,šlo to pomerne rýchlo. Poviem Ti ale narovinu, že neverím, že nájdete predávajúceho ktorý Vám to dovolí.
Odpovedať
@lubk0 tej citacie podmienok sa to da pochopit aj inak...ze mozem tento prispevok dostat len na jednu hypoteku, to znamena, ze iba na tuto aktualnu, co mame, keby sme ju chceli napr prefinancovat alebo by sme tuto nejakym zazrakom zaplatili vopred a chceli zobrat dalsiu, tak druhy krat by sme uz narok nemali...a na jednu nehnutelnost sa da chapat, akoze moze byt zalozeny len jeden ,,kus"nehnutelnosti, nie napr. dva domy a pod....ci? vidim to prilis jednoducho?
Odpovedať
@mateson ked podpiseme rezervacnu zmluvu a dame mu zalohu, tak by to mohol dovolit...a ked sa to podarilo vam, tak to nie je nemozne, moze sa to podarit aj nam :)
Odpovedať
Nám to dovolil práve kvoli zálohe. A tá bola 10000€. Takže ak by sa niečo stalo, tak vyplatí zostatok tej hypo a má dom čistý. Ver mi, že inak by k tomu nikdy nedošlo. My sme v tom čase prosto nemohli vybavovať druhú hypo. Možno ak by ste kupovali dom od niekoho v rámci rodiny ale toto bol pre nás cudzí človek.
Odpovedať
@arwen88 predstav si, že ty tomu človeku uvalíš na dom hypo vo výške cca 60000/ pretože za dva roky veľa splatené nie je/ a nedaj bože niečo sa stane.
Odpovedať
Navyše ak dobre chápem čo píše lubkO tak ak máš ten štátny príspevok a ak prevedieš hypo na inú nehnutelnosť musíš ho vrátit. Ak ešte nevlastníte byt viacej ako 5 rokov je tu daň. On dobre radí, počkajte ešte tie 3 roky. Predpokladám, že ste mladí /od nás určite o dosť/ tak nič nezmeškáte. :-)
Odpovedať
@arwen88 Mylis sa ;) Ak hypo zo statnym prisevkom dosplacas regulerne alebo vratis co ti stat dal, je to uplne jedno. Ak splnas podmienky daju ti ju znova ;) Nesmies cerpat len dve naraz :) Stat vsemozne blokuje akekolvek "narabanie" s takto nacerpanou hypotekou. Zistoval som si o tom skoto vsetko lebo som v podobnej situacii. Hypo mam zobratu skoro 3 roky a tiez poskulujem po dome. No nech pocitam ako pocitam, ak nechcem dobrovolne prist o tisice eur pockam ked vyprsi 5 rokov. Ina varianta je byt si nechat a prenajat ho tak, aby splacal hypo a par desiatok eur ostalo bokom. Ale na to ti musi vuchadzat prijem ;) Na vasom mieste by som nespekuloval. Mate 3 roky , snazte sa usetrit co najviac prachov nech mozete mat potom co najvyhodnejsiu hypo. Ideal ak by ste dokazali odlozit sumu 20 percent s ceny nehnutelnosti ktoru budete kupovat. V ociach banky budete bezproblemovy klient ktory 5 rokov riadne splacal bez preslapov a navyse budete brat len 80 percent ceny na hypo, takze by ste mali dostat top podmienky ak Vam vyjde prijem ...
Odpovedať
@lubk0 boli sme dnes v banke...a rozhodli sme sa, ze vyplatime staru hypo a zoberieme novu..vratime sice takmer 2000 statu, ale ten dom za to stoji.. pokutu za predcasne splatenie neplatime v tomto casovom obdobi, musime este zaplatit dan zo zisku z predaja, to bude odhadujem do 1000..takze to nebude take drahe, ako si mi pisat ty....nie je to hocijaky dom, ale dom nasich snov...to si nenechame utiect :)
Odpovedať
@arwen88 Jasné, keď ste ochotný to platiť nie je o čom :) Dan zo zisku som len odhadoval, nakolko netusim, za co ste byt nadobudli :) Takže sumu ste si samozrejme mali dopočítať sami. Ešte nájsť kupca, že ? A dom snov (za 80 tis. E aj s pozemkom) na Vás počká kým kupca zoženiete ?
Odpovedať
@lubk0 ano, nakolko mame uz aj rezervacnu zm,uvu podpisanu v realitke a predlzili sme si standartne 3 mesiace na dlhsiu dobu :)
Odpovedať
1
Na pridanie príspevku sa musíte prihlásiť.
Presunutím fotiek môžete zmeniť ich poradie
Nenašli ste čo ste hľadali?