Kategórie

Najnovšie diskusie

Kde sa diskutuje

Kam som prispel

Sledované diskusie

Sieň slávy

Fórum > Financovanie, ŠFRB

Montovaný dom na hypotéku - ako je to s financovaním?

tina44 tina44

Autor diskusie

21.02.2016

Potrebovala by som poradit ako je to v sucasnosti s financovanim montovanych domov na hypoteku, pripadne ako ste riesili stavbu montovaneho vy.Pozemok je 70% na hypoteku a na samotnu stavbu mame 10-20% vlastne zdroje.Problem je, ze nemame co zalozit.Poradte prosim postup, pripadne firmu, ktorej staci zaplatit po odovzdani domu.

Odpovedať

leonardom leonardom

21.02.2016

@tina44 A prečo, preboha, neoslovíš finančného poradcu...? Jeho odmenu mu platí banka, nie Ty... Všetko Ti vysvetlí - vybaví...

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

22.02.2016

@leonardom , preto ze hypo planujem az o rok tak nebudem otravovat poradcu uz dnes.Dalej netusim, ci montovany dom je z hladiska financovania to prave pre mna, resp. kolko este potrebujem nasetrit kym oslovim poradcu alebo banku a v neposlednom rade hladam firmu, ktorej staci zaplatit az ked dom postavia a to myslim hypo poradca sa nevyzna v stavebnych firmach.Inak poznas nejakeho fakt dobreho hypo poradcu pre mna?

Odpovedať

leonardom leonardom

22.02.2016

@tina44 Napíš (do IP), odkiaľ si... Možno budem vedieť niečo posunúť. Ale na tieto Tvoje otázky Ti odpovie aj hociktorá firma, čo stavia montované domy...

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

22.02.2016

@leonardom, vdaka, pisem IP. Chcela som vyuzit toto forum ako inspiraciu a poucenie, samozrejme viem, ze odborne a presne rady tu asi nenajdem ;-)

Odpovedať

petzav petzav

22.02.2016

@tina44 cim skor oslovis hypo tak tym skor budes vediet na com si ;)

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

22.02.2016

Asi oslovim, mate pravdu.

Odpovedať

cisko39 cisko39

PRO

23.02.2016

@tina44 žiadny normálny poradca by nepovažoval pýtanie sa na financovanie za otravné aj ked budete stavať o rok. Čo sa týka financovania,banky s tým už nemaju až taký problém a dáju sa montované domy financovať aj na 100%. V rámci takéhoto financovania budete potrebovať aj súčinnosť stav.firmy pretože budú vystavovať pre banku dôležité doklady na určenie budúcej hodnoty domu.Dokonca sa môžete rozhodovať pre firmy ktoré priamo spolupracujú z bankami. Takmer všetky banky majú zoznam takýchto zazmluvnenych firiem, stačí sa spýtať priamo v banke alebo vybranej firmy že ským spolupracuju. Ale najlepšie je na tom Slsp.

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

23.02.2016

@cisko39 dakujem, oslovim poradcu aby som si uz teraz vedela naplanovat postup, aj ked neplanujeme stavat hned ale nechcem aby ma potom cakalo nemile prekvapenie a musela cakat dalsie roky kym nasetrim.Okrem SLSP financuje montovane domy aj ina banka?

Odpovedať

trebostovo trebostovo

23.02.2016

@tina44 Nedá mi nenapísať osobnú skúsenosť. Po vyše 12 rokoch čerpanie rôznych produktov som doslova ušiel zo Slsp. Nevedeli mi dorovnať ponuky dvoch bánk, ktoré "postúpili" do finále, vraj sú konzervatívny, pri postupnom čerpaní tranží, vždy sa ohodnotí dom, ale len 70% z preinvestovaných akceptujú (teda treba mať 30% svojich finančných prostriedkov) a keď dostaviam (neviem po koľkých rokoch, to som mohol murovať), sa dozviem výšku poskytnutých finančných prostriedkov a z toho teda aj splátku. Ďakujem nikdy viac. Teda akoby som si niečo zobral z obchodu a až potom sa dozviem cenu, ktorú musím akceptovať. Dnes som po 2,5 roku (pred 3 ročným fiksom) podpisoval refinanc v tej istej banke. Inak s tým finančným poradcom to nie je vôbec zlá rada. Potom sú aj tzv VIP, ktorí "riešia" zľavy rovno u riaditeľov, nie u radových. Inak je lepšie, ak by rodičia, príp. svokrovci na dobu výstavby a kolaudácie založili ich nehnuteľnosť. Hneď ti banka poskytne 90% z hodnoty. My sme zakladali aj pozemok so základovou doskou. Slsp s tým mala problém. Argumentoval som, či si ju prenesiem preč, neuspel som. Možno by som skúsil ŠFRB (najnižší úrok), ak to čas dovolí, ale cez niekoho, ktorý to určite vybaví. Všetko dobré.

Odpovedať

trebostovo trebostovo

23.02.2016

doplnenie: z pozemku a základovej dosky banka akceptovala 70% hodnoty, z bytu bolo tých 90%

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

23.02.2016

@trebostovo videla som tvoj dom vo fotoblogu, nieco podobne je moj sen.So stavebnou firmou si bol spokojny? Teraz doplnujuca otazka, ked mam pozemok zalozeny 70% a postavim nanom za vlastne zaklady pripadne hrubu stavbu montovanu, kolko banka asi uvolni, za pozemok uz nic a len 70% z hrubej stavby? Zalozit nemam co, tato moznost odpadava.

Odpovedať

trebostovo trebostovo

23.02.2016

@tina44 Zatiaľ som sa nestretol so zlými recenziami. Teda spokojnosť. Ak som dobre pochopil, za pozemok bolo už vyplatených 70% z jeho hodnoty, tak potom už nevyplatí. Áno, nám banka zo základovej dosky uvolnila 70% z jej hodnoty (podľa znaleckého posudku). Aj z hrubej stavby banka uvolní 70%. Stavebné firmy už sú zvyknuté, že nie každý má na stole 150 000 eur v hotovosti. Treba sa najprv dohodnúť v banke na možnostiach a keď firma je chápavá, prispôsobí sa. My sme pred každou etapou dávali najprv 70% z ceny etapy ako preddavok a na jej konci 30% doplatok etapy, plus 70% preddavok z nasledujúcej etapy atď. Bez založenia inej nehnuteľnosti sa to tiež dá, i keď pomalšie. Banku nezaujímajú faktúry, cenová ponuka, alebo iné doklady od stavebnej firmy, ale znalecká hodnota. Inak povedané (nie je to ale návod), keď ukradnem materiál a práce si urobím sám (nulové vstupné náklady), znalec mi to ohodnotí a banka z toho akceptuje 70%. Teda čím viac svojpomoc, tým viac ušetrených peňazí.

Odpovedať

Článok sa načítava...

autoholik autoholik

23.02.2016

@tina44 my sme najprv tiez chceli nieco ako postupne financovanie, riesili sme to cez poradcu, aj ked dnes by som oslovil bud ineho, alebo si to obehal sam :) SLSP napr. mala problem, resp. nepreslo by to u nich, kedze firma, ktora mi stavia nie je nieco ako ich "zmluvny partner". pani si dala meno firmy 2x vyhlaskovat s tym, ze mi to zisti a uz sa neozvala :) VUB mala (a asi stale ma) nejakehu firmu, ktora stavia monťáky, ale za cenu brutalne vyssiu voci tomu, co dam za dom ja. takzke im sa to oplati viac, ale ja by som preplatil ovela viac ako preplatim na obycajnej hypoteke. Mal som vsak moznost - i ked velmi nerad, zalozit rodicovsky dom a peniaze mi uvolnili naraz bez problemov. To mi umozni usetrit papierovacky s ohodnocovanim od znalca uprostred vystavby - pre prenos bremena a takisto firma moze ist "v jednej šnúre" bez prestavky. po dokonceni dom bude mat hodnotu o dost vyssiu ako hypo, takze bremeno presuniem. Cely problem podla mojich prieskumov je v typicky zaostalom slovensku, ze banke nevysvetlis, ze pri drevostavbe sotva spravit zaklady a meter stavby na zalozenie :-p

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

24.02.2016

@autoholik mas pravdu, financovanie montovanych domov v SR je znacne pozadu

Odpovedať

gabo926 gabo926

24.02.2016

@tina44 ako aj skoro vsetko tu na SR

Odpovedať

lubk0 lubk0

24.02.2016

Osobne by som to v prvom kroku ani neriešil s fin. poradcom ako rovno zo stavebnými firmami ... Len pre príklad / prečítanie : http://www.wolfhaus.sk/Informacie/Nov... Hlavne väčšie / známejšie firmy na výstavbu montovaných domov už poskytujú aj možnosti financovania, preto by som skúšal u nich ... Jediné, čo je v "nevýhode" je to, že máte už pozemok založený. Ak by nebol, tak je to v podstate bez problémov ... Obávam, sa že nenájdete firmu, ktorá od Vás bude pýtať peniaze až po dostavaní. Ona totiž tá firma nemá žiadnu záruku , že im tie peniaze zaplatíte. A hlavne, ak by ste im nezaplatili, nevie Vám nejako obmedziť užívanie domu, alebo ho zobrať, nakoľko stojí na Vašom pozemku ...

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

24.02.2016

@trebostovo @autoholik @lubk0 vdaka pani za tipy. Mam ale aspon nadej, kedze myslim, ze vacsina zakaznikov neplati za dom zo svojich ale vacsinu cez hypo, 100t fakt nenasetrim.Budem musiet hladat vacsiu firmu, ktora ma financie na kupu materialu aby som nemusela platit za kazdu cast stavby popredu 70%, co mi pride ako divna zaloha az 70%. Kedze firma, ktora by chcela peniaze az po dokonceni celej stavby asi v SR neexistuje, co je skoda, ale chapem.Myslite, ze by bol schodny takyto scenar: Urobit zaklady za svoje, ohodnotit ich a cerpat z banky prvu tranzu + 20t z vlastnych dat firme aby vytiahla hrubu stavbu a zase poziadat banku o 2. tranzu.....da sa to na 3-4krat zvladnut? Druha otazka ak by som "nasla" nehnutelnost na zalozenie v hodnote 120t, pustila by banka naraz aspon 70% z toho a po kolaudacii by sme preniesli zalozne pravo, ano.

Odpovedať

lubk0 lubk0

24.02.2016

@tina44 Stavá sa tak bežne, v podstate vo väčšine prípadov. Avšak platí tu pravidlo, že čím Viac máš našetrené, tým to je ľahšie. Postaviť samotné základy ty asi stačiť nebude. Banka žiada pri prvom uvolnení financií aby daná "budúca" nehnutelnosť bola už v katastri zapísaná ako rozostavaná stavba. Na to potrebuješ vytiahnuť obvodové múry do aspoň 1 metra výšky ... Takže v praxi si potrebuješ zo svojho poriešiť projekt, stavbné povolenie a všetky veci okolo (prípojky) ... Následne potrebuješ spraviť základ a na ten vytiahnúť spomínané múry aspoň do 1 metra výšky. Následne na kataster a zapísať to ako rozostavanú stavbu. Následne znalecký posudok a banka zaplatí cca 70 percent z hodnoty, ktorú ohodnotil znalec ... Následne staváš ďalej, čo ti peniaze stačia. Tj dostaváš múry, spravíš strechu, okná atď, proste čo sa dá a znova - znalec, znalecký a opäť cca 70 percent ... Takto pokračuješ, lež dom nestojí ... V praxi ale málokto vyťahuje múr len po 1 meter výšky ... Dá ich väčšinou nakomplet nakoľko vždy bude lacnejší materiál (jednotková cena), ak ho nakúpite na celú hrubú stavbu (nie len do 1 metra a murára nepošlete po 1 metri domov, necháte ho to dokončiť :) V praxi, hovoríte, že na stavbu máte cca 10-15 percent ... Neuviedli ste sumu, ale tak odhadnem, že máte k dispozícií cca 10 tis. Eur ... Jednou z variánt je spotrebný úver - buď na Vás, ak máte dostatočný prijem (aby vyšiel na hypo na pozemok, hypo na dom a splátky spotrebáku, prípadne iné splátky úverov ak nejaké sú) alebo na niekoho z rodiny, kto je ochotný. Pri spotrebáku sa nič nezakladá a pri dobrom príjme 15 tis, Eur dostane bez problémov. 10 tis. našetrených + 15 tis. požičaných by už v štandardnom príklade malo stačiť na na všetko vyššie popísané aj s komplet vyhnanímy múrmi = to už ale záleží od projektu, možno bude treba citelne menej, možno viac ... No a podľa toho, koľko penazí Vám po uvolnení "prvej" tranže ostane, sa rozhodnete, či spotrebák vyplatíte a zvyšné peniaze Vám budú stačiť na dostavanie napr komplet hrubej stavby, alebo ho ponecháte a vyplatíte ho až na konci stavby ... Napríklad taký MBANK ho umožnuje vyplatiť kedykoľvek bez pokuty (len ako príklad) ... Druhá, pohodlnejšia varianta je zohnať inú nehnutelnosť ktorá sa dá založiť (nie je sama už založená) a vybrať max peňazí na ňu s tým, že po dostavaní si hypo prenesiete. Toto je oveľa komfortnejšie, nakoľko nemusíte zapisovať rozostavanú stavbu a nemusíte riešiť na X krát uvoľňovanie peňazí ... Ale to už musíte vedieť Vy, či máte na toto vhodnú nehnutelnosť a vlastníka ... Ďalej ešte berte do úvahy ďalšiu vec. Vy už máte pozemok v prospech nejakej banky založený ... V prvom rade je na mieste, aby ste si išli o Vašich plánoch porozprávať do banky, ktorá Vám naň hypo dala ... Je asi najlahšie, ak hypo na pozemok aj dom rieši rovnaká banka ... Môžete sa totiž stretnúť aj s nevôlov iných bánk, aby si zapisovali záložné právo do LV až za nejakú inú banku, ktorá je prvým záložcom ... Dokonca sa mi zdá, ale to som si neni istý, že tá prvá banka, ktorá je na danom pozemku a LV zapísaná, musí takýto vstup ďalšej finančnej inštitúcie povoliť a to sa myslím moc často nerobí / nestáva ... Preto som písal, že je to u Vás komplikovanejšie, ako keby ste vlastnili pozemok na ktorom by nebolo žiadne záložné právo. Vtedy by ste totiž dostali niečo aj za jeho hodnotu ... PS: Stavebné firmy, ktoré by si pýtali peniaze až po dostavaní existujú, len pochybujem, že budú súhlasiť s tým, že pozemok na ktorom stavajú patrí Vám a nemôžete ním ručiť, keďže ním ručíte už nejakej inej banke. Aby ste to správne pochopili uvediem dva príklady : 1. Máte pozemok, nezaložený v osobnom vlastníctve. Stavebná firma ktorá stavá dom, si naň môže zriadiť záložné právo, spíše sa u právnika zmluva, kde sa bude hovoriť, že dom XYZ sa dostavá a Vy im následne zaplatíte toľko a toľko penazí ... Ak by ste tak neučinili, tak pozemok prepadne stavbnej firme a tá môže predať celý dom aj s pozemkom niekomu inému a škodná na tom nebude. 2. V tomto prípade je to Vaša situácia a teda, pozemok je už založený v prospech inej inštitúcie. Stavebník si teda nevie založiť záložné právo a teda postaví dom. Ak mu ho ale nevyplatíte, nemôže dom rozobrať a odniesť si ho (resp. môže, ale bude to asi ekonomická samovražda) a ani Vám ho nemôže "nevydať" resp predať ďalej. A tak jediná cesta preňho, ak by ste neplatili, sú súdy a žaloby kde nie je isté, či sa k peniazom niekedy dostane ... Je pre nich menšie riziko, ak dávate 70 percentné zálohy. 70 percent je taká cifra, no ... Vo väčšine (naozaj väčšine) prípadov je totiž 70 percent z ceny náklad na materiál a prácu a práve tých 30 percent je marža / zisk stavebnej spoločnosti. Ak by ste im nakoniec nedoplatili do 100 percent, tak prídu "LEN" o zisk, no nie sú stratový ... Ak by ste im dali menšiu zálohu a nakoniec nevyplatili, hold boli by ešte aj v strate ...

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

24.02.2016

@lubk0 waw, vdaka za tvoj cas, cenim si to

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

24.02.2016

@lubk0 este je to komplikovanejsie o to, ze chceme montovany dom, cize mury 1m nebudu

Odpovedať

lubk0 lubk0

24.02.2016

@tina44 Montovaný dom JE aj NIE JE komplikácia. Na jednej strane pri montovanom dome by ste to museli dať pod strechu čo je finančne samozrejme náročnejšie, ale stále je to podľa mňa realizovateľné ... Výhodou však je rýchlosť, po objednaní vie hrubá stavba stáť za chvíľu - čo je v prípade takéhoto postupného financovania určite výhoda :) V každom prípade, výhodou montovaných domov je, že s financovaním cez hypo má podľa mňa každá takáto väčšia / zabehlejšia firma reálne skúsenosti. napríklad prvý link z googlu : http://www.drevodomzvolen.sk/-financo... Napríklad tam chcú 50 percent záloha základov - 50 percent po dokončení + 50 percent záloha hrubá stavba a 50 percent po dokončení. Pre príklad, cena hrubej stavby takého klasického 4 izbového 100 metrového bungalovu bude niekde cca na 45 tis. Eur ... Z toho základy budú cca 10 tis. Eur ... Takže v praxi, ak by ste sa s firmou dohodli na dlhšej splatnosti 50 percent z hrubej stavby po dokončení, tak by to mohlo vyzerať nasledovne. Z Vašich financií sa zaplatí základová doska, 5 tis. Eur pred začaťím, 5 tis. Eur po dokončení a následne záloha 50 percent z hrubej stavby tj z 35 tis. Eur = 17 500 Eur. Takže 27 500 Eur na drevo + poplatky za projekt, stavbne, pripojky. Ak by ste mali našetrene pre priklad ale 15 - 20tis. Eur a zobrali spotrebák na 15 tis. Eur tak by ste toto pokryť vedeli. Po dostavaná hrubej stavby (kompletne uzavretá a zateplená stavba zo strechou, oknami, dverami, priečkami) by ste zapísali dom ako rozostavanú stavbu, dostali úver z banky ktorý by bol podľa mňa citelne vyšší ako 17 500 Eur (ktoré by ste dlžali ako doplatok za hrubú stavbu) a zvyšné peniaze by ste použili ako 50 percentnú zálohu za ďalšiu fázu holodom ... Alebo zase iná stránka : http://www.eko-line.sk/index.php?pg=5#x U nich je financovanie len na 3 kroky. Prvým je hrubá stavba (komplet so základmi). Taký 100 metrový dom majú hrubú stavbu 44 800 Eur. Zálohu požadujú 70 percent. Tj 31 360 Eur. A takto to bude o väčšiny ... Preto som písal, že na Vašom mieste by som už teraz v predstihu poriešil nasledovné : 1. Išiel sa spýtať na možnosti financovania do banky, kde je hypo na pozemok. Povedať im bez skrývania hocičoho akú máte finančú situáciu, čo chcete stavať a ako to potrebujete financovať. Minimálne zistíte, ako by to bolo vo Vašej banke. Zožerie Vám to tak hodinu času a máte prehľad :) 2. Vyberte si na základe referencií stavebné firmy drevodomov, ktoré sú kvalitné a majú pre Vás prijatelné ceny. Vyberte si ideálne už aj projekt ... A zo všetkými firmami, ktoré Vám vyhovujú, preberte ich možnosti financovania, výšky záloh, ako je to možné financovať čo najviac cez hypo a podobne ... Získate kompletný prehľad a ak sa na to budete cítiť, tak si to môžete začať riešiť v predstihu. Vždy je lepšie, ak si stavebné povolenie, prípojky, projekt atď začnete vybavovať bez časového stresu ako keď sa rozhodnete v 01/2017 že začnete stavať a budete mať iba problémi s tým, že každému úradu či inštitúcií to strašne dlho trvá :) A ešte jedna maličkosť. Pri pozemkoch netreba zabúdať na to, že hypotéku dostanete len na dom samotný. Pripravte sa na to, že dokončovacie práce okolo domu vedia zhltnúť ešte naozaj dosť penazí ... Budete musieť urobiť základné terénne úpravy, odpratať bordel, pravdepodobne postaviť z nejakej časti plot, predný plot, nejakú bránku, bránu, dialkové ovládanie, chodníky okolo domu / zámkovú dlažbu, nejaký ten trávnik, závlaha, možno nejakú terasu, altánok, záhradný domček atď ... (nehovorím, že nutne všetko z toho, ale väčšinu hej) ... Na toto Vám už hypo nedajú :/

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

24.02.2016

@lubk0 presne takyto navod som potrebovala, takze velka vdaka a uprimne fakt dakujem.Viem, ze projekt a stavebne pov. trva kym sa vybavi, takze na to si dame cas v predstihu vybavime...Budeme musiet este chvilu setrit a potom najist tu spravnu firmu a obehat banky a individualne a citlivo to nastavit, podla toho kolko budeme mat financii v tom case.Bude to narocne ale snad zvladneme.Hlavne sa tesim, ked to po kolaudacii refinancujeme spolu s pozemkom a snad to vyjde dobre.Este otazocka znalecky pre uvolnenie tranze odzrkadluje trhovu hodnotu stavby, tj. je rozdiel ci staviam 30km od BA alebo 10km od Roznavy?

Odpovedať

trebostovo trebostovo

24.02.2016

@tina44 dvakrát áno :-D

Odpovedať

lubk0 lubk0

25.02.2016

@tina44 Samozrejme, že je to rozdiel :) Znalecký posudok hodnotí všetky aspekty stavby, tj aj lokalitu a tým pádom sa pridáva príslušný "koeficient" ktorý hodnotu nehnutelnosti zvyšuje ... Je to individuálne podľa lokality, aj v meste ako je Bratislava nie je všade koeficient rovnaký, berie sa do úvahy aj také veci, či je na okraji mesta alebo v blízkosti priemyselnej zóny atď ... Len detaily uvolnovania penazí si treba overiť, v každej banke budú troška inak :) Počul som, že tuším (ale naozaj nechcem klamať, len som to počul) napríklad VUB ka ďalšie "tranže" už uvoľnuje len podľa fotiek ... Tj prvý krát sa dáva znalecký (na rozostavanú stavbu), z toho poskytnú peniaze a následne ked sa minú tak prinesiete foto a uvolnia ďalšie ... Riadia sa aj odhadom budúcej hodnoty stavby ... No ale znova, len som to počul, možno to je blbosť, ruku do ohňa za to nedám ... Hej, ak už pozemok máte a situácia Vás netlačí, treba šetriť :)

Odpovedať

tina44 tina44

Autor diskusie

25.02.2016

@lubk0 ano, tiez som pocula ze niektorym bankam stacia potom fotky, vsetko pozistujem kym vyberieme banku, mozno aj v tych stavebnych firmach budu dat svoju "oblubenu banku"

Odpovedať

lubk0 lubk0

26.02.2016

@tina44 V tých stavebninách ani nejde tak o obľúbenú banku, ako o existujúcu spoluprácu ... Ak napríklad vymyslím si z brucha, Tatrabanka financovala už 30 stavieb spoločnosti JožkoFerko s.r.o. a vždy všetko prebehlo hladko, stavba sa dostavala ako mala atď tak schváliť 31 dom ak máte dobrý príjem bude úplná malina :) To je presne ako s bytovými domami - ak nejakú novostavbu financuje nejaká komerčná banka, tak ak si u nej vybavíte hypo na byt v tejto novostavbe, nepotrebujete ani znalecký a vo väčšine prípadov ponúkajú 100 percentné financovanie a malý úrok ... V inej banke to už tak ružové byť nemusí (aj keď sa to nevylučuje)